Introduce los datos del inmueble
para calcular la rentabilidad de tu inversión.
| Año | Alquiler | Flujo de Caja/mes |
Flujo Acumulado |
Rentabilidad Anualizada |
Valor inmueble |
Patrimonio |
|---|
¿Qué es la rentabilidad inmobiliaria?
La rentabilidad inmobiliaria es el porcentaje que mide cuánto produce una inversión en un inmueble en relación con el capital invertido. Es el indicador clave para saber si comprar un piso para alquilar tiene sentido como inversión, o si el dinero rendiría más en bolsa, en un fondo indexado o en deuda pública.
A diferencia de otras inversiones, el inmobiliario combina dos fuentes de rendimiento: el flujo de caja mensual del alquiler y la revalorización del activo a largo plazo. Además permite usar deuda barata —la hipoteca— para apalancar la inversión, lo que multiplica el rendimiento sobre el capital propio cuando las cifras salen. Esta calculadora resuelve las dos versiones: con y sin hipoteca, para que puedas comparar.
Tipos de rentabilidad: bruta, neta y ROCE
No existe una única cifra de rentabilidad. Hay tres niveles de cálculo, cada uno más realista que el anterior:
Rentabilidad bruta. Es el cálculo más rápido y el que aparece en la mayoría de portales inmobiliarios. Divide los ingresos anuales por alquiler entre el precio de compra del inmueble.
Rent. bruta = (Alquiler anual / Precio de compra) × 100
Rentabilidad neta. Resta primero todos los gastos: IBI, comunidad, seguro, mantenimiento, vacancia y, sobre todo, el impuesto sobre el rendimiento del capital inmobiliario en el IRPF. El resultado refleja lo que de verdad entra en el bolsillo del propietario cada año.
Rent. neta = ((Alquiler anual − Gastos − Impuestos) / Precio de compra) × 100
ROCE (Return On Capital Employed). Es el indicador que tiene en cuenta el apalancamiento de la hipoteca. Calcula el rendimiento neto sobre el capital realmente aportado por el inversor (entrada + gastos de compra), no sobre el precio total del inmueble. Es el dato más importante cuando se compra con financiación.
ROCE = (Beneficio neto anual / Capital empleado) × 100
Ejemplo paso a paso
Supongamos una inversión típica en una ciudad española: un piso de 180.000 € con gastos de compra de 18.000 € (notaría, registro, ITP, etc.). Se alquila por 900 € al mes y se financia el 80 % con una hipoteca al 3,5 % a 25 años.
Datos. Precio: 180.000 € · Gastos de compra: 18.000 € · Alquiler: 900 €/mes (10.800 €/año) · Hipoteca: 144.000 € al 3,5 % a 25 años · Cuota: ~722 €/mes
Gastos anuales recurrentes. IBI 400 € + comunidad 480 € + seguro 220 € + mantenimiento 1.800 € + vacancia 5 % (540 €) = 3.440 €/año
Capital empleado. Entrada (20 % = 36.000 €) + gastos de compra (18.000 €) = 54.000 €
Rentabilidad bruta. 10.800 / 180.000 = 6,00 %
Rentabilidad neta (sin hipoteca). (10.800 − 3.440 − impuestos) / 180.000 ≈ 3,5 %
ROCE (con hipoteca). Cash flow neto anual / 54.000 €. Si el cash flow neto es ~700 €/año (los primeros años cuesta), ROCE ≈ 1,3 %. Pero con revalorización del 2 % anual y la parte de capital de la hipoteca que se va amortizando, el ROCE real sube al 6-8 % en horizontes de 10 años.
El ejemplo muestra una idea clave: lo bonito de una inversión inmobiliaria casi nunca está en el primer año, sino en el efecto acumulado de revalorización, amortización del préstamo y subida de rentas a lo largo del tiempo.
Apalancamiento: el efecto multiplicador de la hipoteca
El apalancamiento financiero es el aspecto más diferenciador del inmobiliario frente a otros activos. Con 54.000 € puedes comprar al contado un piso de 54.000 €, o bien controlar uno de 180.000 € usando hipoteca. Si el inmueble se revaloriza un 3 % anual, en el primer caso ganas 1.620 €. En el segundo, 5.400 €. Sobre el mismo capital propio, has multiplicado por 3,3 la ganancia patrimonial.
Pero el apalancamiento es un cuchillo de doble filo. Si el inmueble se devalúa o se queda vacío durante meses, las pérdidas también se multiplican. Y la cuota de la hipoteca es una obligación fija que hay que pagar haya alquiler o no. Por eso muchos inversores experimentados recomiendan no superar el 70-80 % de financiación y mantener siempre un colchón de liquidez equivalente a 6-12 meses de cuotas.
Factores que afectan la rentabilidad
Más allá del precio y del alquiler, varios factores condicionan fuertemente la rentabilidad real de una inversión inmobiliaria:
- Ubicación. Es el factor más importante. Un mismo importe invertido puede dar un 4 % en Madrid centro o un 8 % en una capital de provincia, pero con riesgos y revalorización muy distintos.
- Tipo de inmueble. Locales comerciales suelen rentar más en bruto que los pisos, pero tienen mucha más vacancia. Las habitaciones en alquiler (modelo coliving) son los inmuebles con mayor rentabilidad bruta, pero exigen mucha gestión.
- Vacancia. Cada mes sin inquilino se come un 8,3 % de los ingresos anuales. Una vacancia del 10 % anual (algo más de un mes al año) ya rebaja sustancialmente la rentabilidad neta.
- Estado del inmueble y reformas. Una reforma bien hecha puede subir la renta un 20-30 %, pero hay que descontarla del cálculo con su amortización fiscal correspondiente.
- Impuestos y fiscalidad. En España, el rendimiento del capital inmobiliario tributa en el IRPF entre el 19 % y el 47 % según el tramo. La reducción del 60 % por alquiler de vivienda habitual mejora bastante el resultado neto.
- Riesgo de impago e inquiokupación. No es despreciable, especialmente en algunas zonas. Un seguro de impago, un buen filtrado de inquilinos o trabajar con empresas reduce mucho ese riesgo.
Limitaciones de la calculadora
Como todo modelo, esta calculadora hace asunciones que conviene tener presentes antes de tomar decisiones:
- Las cifras son medias, no certezas. El alquiler real puede subir o bajar, la vacancia oscila, los gastos de mantenimiento son irregulares. La proyección año a año es orientativa, no una predicción.
- No se incluyen costes irregulares. Derramas extraordinarias de la comunidad, pleitos con inquilinos, reformas mayores o cambios fiscales pueden alterar el resultado años puntuales.
- La revalorización es la incógnita mayor. Los mercados inmobiliarios pueden subir un 5 % anual una década y luego caer un 30 % en dos años. Conviene hacer escenarios optimista, neutro y pesimista.
- El coste de oportunidad importa. Si los 54.000 € del ejemplo invertidos en un fondo indexado al 7 % anual durante 25 años producen ~290.000 €, ese debería ser el suelo de referencia para decidir.
Preguntas frecuentes
¿Qué rentabilidad bruta puede considerarse buena?
Depende de la ubicación. En Madrid o Barcelona se considera buena una rentabilidad bruta del 5-6 %. En ciudades medianas, a partir del 7 % es atractiva. Por encima del 9-10 % bruto conviene desconfiar: o es una zona problemática, o el inmueble necesita reforma importante, o la renta declarada es irreal.
¿Es mejor comprar al contado o con hipoteca?
Si tu objetivo es maximizar la rentabilidad sobre el capital propio, la hipoteca casi siempre gana, siempre que el tipo de interés sea inferior al rendimiento bruto del inmueble. Si tu prioridad es la seguridad y el flujo de caja desde el primer mes, comprar al contado tiene sentido. La calculadora permite simular ambos escenarios con los mismos datos.
¿Mejor pisos, locales comerciales o habitaciones?
Los pisos son la opción más estable y líquida. Los locales rentan más bruto pero tienen vacancias largas (a veces de 1-2 años) y son muy sensibles al ciclo económico. Las habitaciones tienen las rentabilidades brutas más altas (10-14 %) pero exigen gestión continua y son más vulnerables a normativas locales restrictivas.
¿Cómo afecta la fiscalidad al cálculo?
El rendimiento neto del alquiler tributa en el IRPF dentro de la base general (entre el 19 % y el 47 %). Si es vivienda habitual del inquilino, se aplica una reducción del 60 % sobre el rendimiento neto, lo que mejora mucho el resultado. Al vender, la ganancia patrimonial tributa al tipo del ahorro (19-28 %). La calculadora aplica un tipo medio configurable.
¿Qué pasa si el piso se queda vacío?
Una vacancia razonable (un mes al año, aproximadamente un 8 %) ya está incluida en cálculos prudentes. Si la vacancia se extiende más, la rentabilidad neta cae rápidamente y, si hay hipoteca, puedes entrar en cash flow negativo. Por eso es importante tener un colchón equivalente a 6-12 meses de gastos antes de invertir.
¿Vale la pena reformar antes de alquilar?
Una reforma bien dimensionada (cocina, baños, suelos) suele permitir subir la renta entre un 15 % y un 30 %, lo que se amortiza típicamente en 7-10 años. Además, fiscalmente la reforma se amortiza (pierde valor para Hacienda) durante 35 años, lo que reduce el rendimiento gravable. Esta calculadora permite incluir el coste de reforma en los cálculos.